Location d’appartement et charges
C’est l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise les obligations et modalités relatives aux charges d’un logement locatif.
Celles çi sont définies de manière stricte et stipulent que les différentes sommes exigibles au titre de charges doivent être justifiées.
Ces charges couvrent les dépenses liées au chauffage collectif, à l’eau, aux réparations et à l’entretien courant des parties communes.
A ces dépenses s’ajoutent les impositions sur les services fournis aux locataires, tels que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Le bailleur a obligation de justifier la somme réclamée au titre de charges locatives, il lui revient donc d’établir avec précision le décompte de ces charges, qu’il soit établi en fin de bail ou annuellement.
La loi autorise le bailleur à réclamer une provision mensuelle sur charges, mais une régularisation doit alors être réalisée tous les ans.
Le propriétaire du logement mis en location n’a pas le droit, au moment de la signature du bail, de fixer le montant de la provision sur charges de façon arbitraire. Il doit pouvoir justifier son calcul et le montant fixé.
Dans le cas d’un logement ayant déjà été loué, il doit se baser sur le budget prévisionnel établi par la copropriété ainsi que sur les charges d’occupation de l’année précédente.
Si il s’agit d’un logement neuf et d’une première location, il peut se baser sur les éléments fournis par le promoteur.
En cas de provision sur charges, il est nécessaire d’effectuer une régularisation annuelle.
Cette régularisation consiste à établir le solde entre les provisions versées par le locataire et les charges justifiées pour l’année.
On détermine alors si les provisions versées couvrent ou non le montant des charges. Dans le cas ou les provisions payées sont supérieures aux dépenses, le montant des charges du mois suivant sera diminué et il sera possible au locataire de demander un réajustement des provisions mensuelles.
Le décompte des charges doit être fourni par le bailleur aux locataires au moins un mois avant la régularisation, ainsi que le mode de répartition dans le cas des immeubles collectifs. Dans le mois suivant cette communication, il a obligation de tenir à la disposition des locataires les pièces justificatives du montant établi.
Si l’obligation de régularisation n’est pas respectée par le bailleur, une mise en demeure est possible. Selon les cas, une saisine du juge d’instance pourra permettre d’obtenir le remboursement des provisions versées et suspendre le paiement des charges.
Il est possible pour les locataires de contester le montant des charges, soit par l’intermédiaire de la commission départementale de conciliation, ou via les juges d’instance et de proximité.
Dans tous les cas la saisie d’un juge doit intervenir dans un délai de cinq ans, délai au delà duquel il y a prescription.